الزام فروشنده به فک رهن در معاملات ملکی یکی از موضوعات مهم و پرچالش در حقوق مدنی ایران است.
بسیاری از خریداران هنگام خرید ملک با این پرسش مواجه میشوند که اگر ملک در رهن باشد، آیا معامله صحیح است و چه حقوقی برای خریدار ایجاد میشود؟ رأی وحدت رویه جدید هیأت عمومی دیوان عالی کشور که در تاریخ ۳۰ خرداد ۱۴۰۲ صادر شد، پاسخ روشنی به این پرسش داده است.
بر اساس این رأی، اگر ملک در رهن به فروش رود، خریدار میتواند الزام فروشنده (راهن) به فک رهن را از دادگاه بخواهد و این امر منافاتی با حق عینی تبعی مرتهن موضوع ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ ندارد.
این رأی وحدت رویه، نقطه عطفی در حقوق معاملات ملکی محسوب میشود زیرا هم حقوق خریدار را تقویت میکند و هم حقوق مرتهن را محفوظ نگه میدارد.
در ادامه به بررسی مفهوم رهن، جایگاه حقوقی مرتهن، آثار رأی جدید و نکات مهم در تنظیم قراردادهای خرید ملک در رهن میپردازیم.
مفهوم رهن در قانون مدنی
رهن قراردادی است که در آن مالک (راهن) مالی را به عنوان وثیقه دین در اختیار طلبکار (مرتهن) قرار میدهد.
طبق ماده ۷۹۳ قانون مدنی، مرتهن نسبت به مال مرهونه دارای حق عینی تبعی است؛ یعنی میتواند در صورت عدم پرداخت دین، طلب خود را از محل فروش مال مرهونه وصول کند.
این حق تا زمان پرداخت دین باقی میماند و قابل چشمپوشی نیست.
به بیان ساده، رهن نوعی تضمین برای طلبکار است تا در صورت عدم پرداخت بدهی، بتواند از ارزش ملک یا مال مرهونه استفاده کند.
بنابراین، وجود رهن مانع از انتقال آزادانه ملک توسط راهن میشود مگر اینکه حقوق مرتهن تأمین شده باشد.
رأی وحدت رویه جدید چه میگوید؟
رأی وحدت رویه صادره در تاریخ ۳۰ خرداد ۱۴۰۲ تأکید دارد:
- فروش ملک در رهن، در صورت تأمین حقوق مرتهن، صحیح است.
- خریدار میتواند الزام فروشنده به فک رهن را از دادگاه مطالبه کند.
- این رأی منافاتی با حق مرتهن ندارد و همچنان حقوق مرتهن محفوظ خواهد بود.
- رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ نیز همچنان معتبر است و در کنار رأی جدید، چارچوب حقوقی معاملات املاک در رهن را مشخص میکند.
این رأی وحدت رویه، جایگاه خریدار را در معاملات ملکی تقویت کرده و به او امکان میدهد در صورت عدم اجرای تعهد فروشنده، از طریق دادگاه الزام به فک رهن را مطالبه کند.
آثار حقوقی رأی جدید برای خریداران
صدور این رأی وحدت رویه آثار مهمی برای خریداران دارد:
- تقویت جایگاه خریدار: خریدار میتواند با طرح دعوای الزام به فک رهن، حقوق خود را پیگیری کند.
- کاهش ریسک معاملات ملکی: این رأی باعث میشود خریداران با اطمینان بیشتری وارد معاملات املاک در رهن شوند.
- حفظ حقوق مرتهن: رأی جدید تأکید دارد که حقوق مرتهن همچنان محفوظ است و معامله نباید به ضرر او باشد.
- شفافیت در قراردادها: فروشنده موظف است در قرارداد تعهد به فک رهن را درج کند.
نکات مهم در تنظیم قرارداد خرید ملک در رهن
برای جلوگیری از مشکلات حقوقی، خریداران باید در قرارداد خرید ملک در رهن به نکات زیر توجه کنند:
- درج شرط الزام فروشنده به فک رهن در قرارداد
- تعیین مهلت مشخص برای فک رهن
- درج ضمانت اجرا در صورت عدم انجام تعهد
- بررسی وضعیت رهن ملک پیش از معامله
- مشاوره با دفاتر حقوقی معتبر مانند دادگستران عدالتمحور نقش جهان
تجربه عملی در دفتر دادگستران عدالتمحور نقش جهان
در یکی از پروندههای اخیر، خریدار ملکی که در رهن بانک بود، پس از عدم فک رهن توسط فروشنده، با استناد به رأی وحدت رویه جدید، دعوای الزام به فک رهن را مطرح کرد.
دفتر وکالت دادگستران عدالتمحور نقش جهان با تنظیم دادخواست مستدل و پیگیری حقوقی، موفق شد رأی به نفع خریدار اخذ کند.
این تجربه نشاندهنده اهمیت آگاهی از آرای وحدت رویه در معاملات ملکی است.
اهمیت رأی وحدت رویه در نظام حقوقی
رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور نقش مهمی در ایجاد وحدت نظر میان دادگاهها دارد.
در مواردی که دادگاهها در تفسیر قوانین اختلاف نظر دارند، صدور رأی وحدت رویه باعث میشود رویه قضایی یکسانی در سراسر کشور ایجاد شود.
رأی جدید در خصوص فروش ملک در رهن نیز همین نقش را ایفا کرده و به اختلافات موجود پایان داده است.
توصیههای حقوقی برای خریداران و فروشندگان
- پیش از خرید ملک، وضعیت رهن آن را بررسی کنید.
- در صورت وجود رهن، تعهد فک رهن را در قرارداد درج نمایید.
- در صورت عدم اجرای تعهد، دعوای الزام به فک رهن را مطرح کنید.
- برای جلوگیری از مشکلات حقوقی، از مشاوره دفاتر حقوقی متخصص مانند دادگستران عدالتمحور نقش جهان استفاده کنید.
رأی وحدت رویه جدید دیوان عالی کشور، نقطه عطفی در حقوق معاملات املاک در رهن محسوب میشود.
این رأی با حفظ حقوق مرتهن، امکان طرح دعوای الزام به فک رهن را برای خریدار فراهم کرده و موجب افزایش امنیت حقوقی در معاملات ملکی شده است.
برای بهرهمندی از این ظرفیت قانونی، تنظیم دقیق قرارداد و مشاوره با دفاتر حقوقی معتبر مانند دادگستران عدالتمحور نقش جهان توصیه میشود.
